Souhlas souseda se stavbou
Chystáte se stavět, ať novostavbu nebo změnu dokončené stavby, laicky nazývanou rekonstrukcí? Kromě potřebné dokumentace budete potřebovat stavbu povolit na stavebním úřadě. Pro některé vybrané stavby, kam patří například rodinné domy nebo oplocení, vám může stačit zjednodušená forma povolení.
Příklad: Chystáte se na svůj rodinný dům nastavět obytné podkroví a kolem pozemku udělat nový plot. Do ulice bude stačit výška plotu 1,2 m, ale protože sousedovi děti si často hrají s míčem, chcete k sousedovi plot vysoký 2,2 m.
Forma povolení stavby je předepsaná ve stavebním zákoně, tj. v zákoně č. 183/2006 Sb. Pro výše uvedený příklad obvykle stačí zjednodušená forma povolení, tedy územní souhlas a souhlas s ohlášeným stavebním záměrem.
Od 1.7.2024 se budou stavby povolovat podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. Výše uvedený případ (kromě plotu do ulice, tj. do výšky 2 m) bude jednoduchou stavbou a při splnění zákonných podmínek bude povolení vydáno ve zrychleném řízení. Ploty do výšky 2 m již nebudou vyžadovat žádné povolení stavebním úřadem, bude se jednat o drobné stavby.
Abyste mohli žádat o zjednodušenou formu (územní souhlas a/nebo ohlášení stavby) podle dnes platného zákona a o zrychlené řízení podle nového stavebního zákona, musíte (mimo jiné) zajistit souhlas sousedů. Jak takový souhlas má vypadat, to říká také zákon.
Souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu, kde bude uvedeno u fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, u právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.
Kdo je vlastník stavby
Stavební úřad bude zjišťovat, kdo že je ten vlastník, v katastru nemovitostí. Je proto třeba zajistit souhlasy všech osob v katastru nemovitostí zapsaných. Vlastníkem sousední nemovitosti může být i banka, věcné břemeno, atd. Tito všichni musí udělit souhlas.
Z mé zkušenosti s různými stavebními úřady plyne, že:
- Podpis musí být na situačním výkrese, který je jednoznačný – je jasné, o co jde (ideálně tedy situační výkres z dokumentace, která se bude k žádosti o povolení přikládat; situace může být vytištěná černobíle, může být zmenšená, ale musí být celá, tedy včetně popisového pole; výřez není dostačující).
- Pro každého vlastníka může být samostatný výkres nebo může být jeden pro všechny.
- U každého podpisu musí být jasné, o koho jde. V orientaci může pomoci, když se každý vlastník podepíše na svůj pozemek. Nebo je na výkrese tabulka s identifikací – jméno, parcelní číslo, prostor pro podpis a další, výše uvedené, údaje.
- Kromě podpisu je vhodné napsat „Souhlasím“ a datum udělení podpisu (toto platí zejména u ještě dnes platného zákona č. 183/2006, protože souhlas může být do vydání povolení odvolaný).
- Souhlas musí být originální, tedy vlastnoruční podpis na vytištěném výkrese; některé úřady neberou kopii.
- S přípravou podkladů pro sousedy vám může pomoci projektant, který může snadno převzít vlastníky z katastru nemovitostí a umístit tabulku na výkres.
Co není souhlas souseda
Stavební úřad nebude považovat za souhlas dovětek na situačním výkrese “souhlasím s podmínkou, že …”. Nebude také brát podpis, který bude napsaný na druhé straně výkresu, tedy obrázek na jedné straně a podpis na druhé.
Pokud by měl některý z vlastníků sousedních pozemků k udělení souhlasu podmínky, nesmí být součástí souhlasu na situačním výkresu (například formou „Souhlasím s podmínkou, že…“). Podmínky se musí definovat v samostatném dokumentu, například formou smlouvy či jiného právního podkladu. Podmínky se stavebnímu úřadu nepředkládají, musí se vyřešit jinou cestou (při nedodržení by se řešilo občansko právní cestou, nikoli přes stavební právo).
Pokud některý soused neudělí souhlas, stavební úřad v rámci řízení o povolení stavby souhlasy bude zajišťovat sám. Soused jako účastník řízení své požadavky může vznést. Stavební úřad pak k nim přihlédne či nikoli. Následně se soused, jehož podmínky nebyly vyslyšeny, může proti rozhodnutí odvolat. Odvolání není možné, pokud soused udělil svůj souhlas na situační výkres.
K čemu vlastně souhlas potřebujete?
Povolení stavby ohlášením (podle nového zákona ve zrychlením řízení) má výhodu zejména v rychlosti, kdy bude stavba povolená, tj. za 30 dní od podání žádosti můžete začít stavět. Druhou výhodou je cena – správní poplatky jsou u ohlášení zhruba poloviční.
Pokud získáte souhlas souseda předem, je velká šance, že soused se stavbou nebude mít problém. Bohužel ne vždy je tento krok ze strany souseda stoprocentní, soused může svůj souhlas vzít zpět. Naštěstí nový stavební zákon již tento sousedský nešvar řeší tím, že po podání žádosti na stavební úřad se souhlas odvolat nedá.
Můj soused chce po mě podepsat situaci
A jak je to z opačné strany – přijde za vámi soused a chce podpis. Uvědomte si, co vlastně podepisujete. Pár čar, které mohou mít na budoucí užívání vaší nemovitosti obrovský dopad. Soused vám nemusí předložit kompletní dokumentaci. Měli byste být však dostatečně seznámení se stavbou, kterou plánuje, abyste se mohli rozhodnout, jestli vás nebude omezovat nad přijatelnou mez. Je dobré si přizvat odborníka (například projektanta), který dokáže posoudit míru ovlivnění vaší nemovitosti zamýšlenou stavbou.